Fabege: Risk för ökade vakanser i kommande kvartal

Utmanande att nå positiv nettouthyrning för året

Hyresintäkterna steg marginellt till 2 577 (2 539) mkr för årets första
nio månader. Den årliga indexeringen samt inflyttningar i
färdigställda projekt ligger bakom uppgången, som dock begränsades
av minskade intäkter från avyttrade fastigheter och avflyttningar. I
identiska bestånd är uppgången hittills under året 5% (12%). Bolagets
uthyrningsgrad för perioden sjönk till 89% (91%), vilken kan komma
att öka kommande kvartal enligt bolaget. Driftöverskottet minskade
något till 1 907 (1 923) mkr, drivet av högre fastighetskostnader
främst för värme och administration under vintermånaderna.
Bidraget från bostadsutvecklingen i Birger Bostad uppgick till 230
(486) mkr i intäkter och -247 (-463) mkr i kostnader, totalt -6 (6)
mkr. Överskottsgraden var oförändrad på 75% (75%), vilket
inkluderar bostadsutvecklingen Under perioden har större projekt
färdigställts och inflyttats, som Operan och Dramaten i Flemingsberg
samt garagefastigheten i Haga Norra. Nettouthyrningen uppgick till
-85 (-3) mkr drivet av en mer avvaktande hyresmarknad, kända
avflyttningar samt större kunder som minskar ned sina kontorsytor,
vilket gör målet om en positiv nettouthyrning för helåret utmanande.

Refinansiering sker till lägre räntenivåer

Det höga ränteläget samt ett negativt bidrag från resultatandelar i
intressebolag, drivet av ett ökat tillskott till Arenabolaget, har slagit
mot förvaltningsresultatet som sjönk med -9% till 1 012 (1 113) mkr.
Men tack vare Riksbankens räntesänkningar har bolagets lån kunnat
refinansieras till en lägre ränta. Den genomsnittliga räntenivån var
oförändrad och uppgick till 3,16% (3,16%) vid utgången av perioden.
Fortsatt räntesänkningar väntas, vilket kommer att sänka ned den
genomsnittliga räntenivån framöver. Centrala administrationskostnader
var i nivå med samma period föregående år, likväl som
övriga poster inom förvaltningsresultat. Resultatet för perioden
slutade på -668 (-3 527) mkr drivet av orealiserade värdeförändringar
på fastigheter om -1 236 (-5 415) mkr och derivat om -444 (-115)
mkr. En effekt av det högre ränteläget jämfört med året innan är att
avkastningskraven har stigit. Vid periodens utgång uppgår det nu i
snitt till 4,54% (4,25%) för det samlade fastighetsbeståndet.

Analysguiden upprepar sitt motiverade värde

Fabege handlas idag till en substansrabatt om cirka 42% mot
rapporterat långsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NAV). I
dagsläget är bolagets substansrabatt högre än sina historiska nivåer
och bör kunna närma sig jämförelsegruppens nivåer vars
genomsnittliga substansrabatt uppgår till cirka 13%. För 2024
estimerar vi att Fabege når ett förvaltningsresultat på 4,44 kronor per
aktie. Analysguiden anser att ett motiverat värde för Fabege ligger
någonstans mellan 90 - 110 kronor, vilket skulle innebära att
substansrabatten närmar sig jämförelsegruppens substansrabatt.