Aktiespararens analytikers köpråd: ”Fastighetsraket med låga risker”
SBB är en fastighetsraket som stigit lodrätt i samband med varje rapport. Detta trots en inriktning på lågriskfastigheter, skriver Aktiespararens expert.
Portföljen om 25,6 miljarder kronor vid halvårsskiftet bestod till 60 procent av samhällsfastigheter. Bostäder svarade för 30 procent och övriga fastighetstyper, avsedda för utveckling av byggrätter, 10 procent.
Geografiskt ligger 30 procent i Norge, i huvudsak i Oslo, 1 procent i Finland, 29 procent är svenska samhällsfastigheter och här finns också samtliga bostäder och utvecklingsfastigheter.
Under 2016 gjordes förvärv för 6,8 miljarder kronor och 1,2 miljarder kronor tillkom som orealiserad värdeförändring. I fjol förvärvades 400 fastigheter för 13,5 miljarder kronor, ett fåtal såldes och fastighetsvärdet ökade till 23 miljarder kronor inräknat uppvärderingar om 2,8 miljarder kronor. Under första halvåret i år gjordes förvärv för 1,8 miljarder, värdeförändringar tillförde 0,5 miljarder kronor och den starkare norska kronan adderade, ej över resultatet, 0,7 miljarder kronor.
På två år har alltså skickliga transaktioner i medvind möjliggjort en värdeökning på 4,5 miljarder kronor och lyft substansvärdet med 6 kronor per aktie.
Till bokförda värden är direktavkastningen 4,7 procent. Med stat, landsting och kommuner som hyrestagare och sjuåriga kontrakt i genomsnitt på samhällsfastigheterna i kombination med bostäder till genomsnittliga och låga hyror på 979 kronor per kvadratmeter i tider av stor bostadsbrist är direktavkastningen rimlig att räkna med.
Skyndsam expansion har lett till relativt höga upplåningskostnader men nivån har i år krupit under 3 procent. Affären går ihop men som jämförelse betalar styrelsemedlemmen Sven-Olof Johanssons Fastpartner bara 1,8 procent.
Åt det hållet strävar också SBB. Ökad effektivitet i förvaltningen och stärkt balansräkning genom avyttringar ska före årsskiftet belönas med ett högre kreditbetyg och successivt sänkt finansieringskostnad.
I den löpande affären utvecklas byggrätter. Affärsmodellen är att förvärva en fastighet med uthyrd byggnad och mark där möjligheter finns att uppföra bostäder. En planprocess initieras med kommunen och när denna kommit igång säljs byggrätterna till byggare som tillträder, och betalar, när detaljplanen vinner laga kraft. SBB har byggrätter i olika utvecklingsfaser motsvarande 0,9 miljoner kvadratmeter boarea och ambitionen är att på detta sätt generera 250–400 miljoner kronor i årsvis.
Nyligen annonserades avsikten att lägga 1 miljard kronor på Skellefteås nya kulturhus med hotell – i trä, 19 våningar högt och klart om två år – som sedan hyrs av kommunen med ett 50-årigt kontrakt. Det är storartat. Mer kommer.