Efter fastighetsrapporterna - så ska du tänka kring aktierna

Det bör betonas att Castellum och Fabege inte är fullt ut lika beträffande sitt bestånd, då Castellum är mer diversifierade med bland annat kontor, fastigheter och logistiklokaler, medan Fabege mer är inriktade på kommersiella fastigheter samt kontor. Skillnaderna till trots är båda bolagen högaktuella då de är ett sorts derivat på hur fastighetssektorn mår och går.

I nedan tabell har vi sammanställt de viktigaste nyckeltalen. Siffrorna berör miljoner kronor (Mkr) och data inom parentes är vad bolagen rapporterade under det tredje kvartalet 2021, dvs. samma period för ett år sedan.

Som framkommer är det inga dåliga rapporter, men allt handlar dels om framtiden, dels om inflation och räntor. Vi kommer snart ta oss an dessa, men låt oss först lyfta fram likheter och skillnader.

Såväl Castellum som Fabege ökar sina intäkter, sitt förvaltningsresultat, driftöverskott samt sitt EPRA NRV. Vidare har de gemensamt att periodens resultat minskar samt att nettouthyrningen ökar, om än mer kraftigt hos Castellum.

Castellum – Indexering, banklån och framskjutna projekt

Castellums VD, Rutger Arnhult, betonar i sitt VD-ord att bolaget gör allt de kan för att minska på kostnaderna inom framför allt energi, som bedöms stiga kraftigt kommande kvartal. Förvisso täcks de ökande kostnaderna av de höjda, indexjusterade avgifterna mot kund, men eftersläpningen är synlig.

”De höga energipriserna och inflationen generellt får en negativ effekt på kostnaderna samtidigt som inflationstakten bidrar med betydande intäktsökningar på grund av den avtalsenliga indexkomponenten i hyresavtalen.”

Vidare skriver VD om att han bedömer att bolagets kunder kan bära detta och drar paralleller till pandemin, då Castellum tappade ytterst på kunder.

Aktiespararen bedömer dock jämförelsen slå lite fel, för under pandemin stimlurade staten och om, när och hur det kommer ske under vintern är fortfarande ingen som vet. Som investerare bör man ta detta i beaktning och ställa in sig på att kundtappet kan, i värsta fall, bli stort.

I och med den ökande inflationen och räntan har antalet transaktioner minskat, inte minst då obligationsmarknaden gått från vidöppen och inbjudande till dess antonym. Med detta som bakgrund har Castellum valt att, förutom de redan initierade produktionerna, skjuta fram produktionsstarten av nuvarande pipeline.

”Projektpipelinen är stor men skjuts fram till dess att kapitalmarknaden stabiliserats och det finns en tydlighet kring kostnadsbilden. Aktiviteten är mycket begränsad när det kommer till nya förvärv. Däremot pågår ett antal dialoger som rör försäljningar av såväl portföljer som styckefastigheter.”

Hos Fabege syns och hörs samma tongångar

I takt med stigande räntor ökar avkastningskraven för fastigheterna. Detta är något som VD, Stefan Dahlbo, lyfter fram men betonar i samma mening att de motverkas positivt av indexering, vilket är huvudförklaringen till att bolaget ökar sina värden med 253 Mkr.

Precis som hos Castellum intar Fabege en försiktig position till att starta nya projekt just nu, då de bedömer marknaden vara för ostabil. ”Som det ser ut idag kommer vi dra ner på takten för nya bostadsprojekt några kvartal framåt”, skriver VD och lyfter även fram den tacksamma position som Fabege har, då de kan behålla sina byggrätter i portföljen och inte är tvingade att starta produktion just nu.

Dahlbo lyfter fram hur obligationsmarknaden tappat konkurrenskraft relativt banklån och således har bolaget dels amorterat befintliga förfall om 2,2 miljarder kronor, dels att de säkrat en ny kredit om 2,6 miljarder kronor från banken. Samma diskussion står även att finna i Castellums rapport, där Arnhult presenterar att fastighetsbolaget beviljats krediter om 6,2 miljarder kronor från banken. Båda bolagen signalerar att de dels känner av de stigande räntorna och därmed kostnaderna, dels att obligationsmarknaden för tillfället är dysfunktionell.

Osäkerheten består

Från sol till regn. Från värme till kyla. Från en utopisk till en mer dystopisk tillvaro. Det har varit och fortsätter vara snabba kast inom fastighetssektorn och dessa rapporter visar att osäkerheten består. Att båda bolagen ökar sina kontakter med och krediter hos bankerna samt undviker obligationsmarknaden samt lyfter fram den kraftigt minskade transaktionsaktiviteten vittnar om att få, om ens någon, har en klar sikt om kommande kvartal. Så länge inflationen och räntorna fortsätter vara så viktiga och svårberäkneliga måste man som investerare vara beredd på en fortsatt skakig och volatil resa.

För den riskvilliga kan dagens kurser i såväl Castellum som Fabege ses som tacksamma för byggandet av långsiktiga positioner. Dock bör det betonas att risken är hög och för den riskaverta ges råd att avvakta.

Cristofer Andersson är börsexpert på Aktiespararna.