Någon får betala för upprustningen
Budet på Victoria Park sätter belysningen på ett av de stora problemen i svenska samhället. Husen i miljonprogrammen som byggdes under 1970-talet är i dag i stort behov av renovering. Erik Selins Balder hör till dem som tidigt var inne och köpte. Men med sedvanlig elegans är Balder numera på säljsidan, innan husen och balkongerna bokstavligen faller ner.
Det är den amerikanska kapitalförvaltaren Starwood Capital som har lagt budet på det Malmö-baserade bostadsbolaget Victoria Park. Budet motsvarade 16 procent premium på bolagets substansvärde. I relation till fastigheternas driftnetto motsvarar det en direktavkastning på rekordlåga 3,3 procent. Ju lägre direktavkastning, desto högre pris är köparen villig att betala för fastigheten. En direktavkastning på 3,3 procent ger inte mycket fallhöjd och heller ingen större chans till ytterligare värdeuppgång. Många fastighetsbolag på börsen ger 5–7 procent direktavkastning till aktieägarna så den stora frågan är varför detta bud läggs.
Men Starwood är inte heller ensamma. Fastighetsbolaget D Carnegie kontrolleras numera av en annan internationell kapitalförvaltningsjätte, Blackstone. Och värderingen av D Carnegie är lika hög. D Carnegie köper samtidigt byggmästarbolaget A J Ahlström Holdings fastighetsbestånd i Alby, norra Botkyrka omkring 25 km sydväst om Stockholm. Priset motsvarar även här omkring 3,5 procent direktavkastning för ett bestånd byggt i slutet av 1960-talet. Det är högt med tanke på åldern och att Botkyrka kommun historiskt redan har rätt höga bruksvärdeshyror på sina bostäder, så möjligheten att höja hyrorna är begränsade.
Hur kommer det sig då att miljonprogramsbestånden blivit så attraktiva för de utländska förvaltarna? Några sannolika svar är det förhållandevis låga kvadratmeterpriset som ofta ligger i intervallet 15 till 20 tusen kronor. På papperet kan det se attraktivt ut i kombination med bolagens renoveringsmodell med högre lägenhetsstandard och därmed höjd hyra efter renoveringarna.
En fastighetsägare får i dag betalt i form av högre hyra för att renovera en lägenhet till högre standard. Det kan handla om 50 procent hyresökning från nivån 1 000 till 1 500 kronor per kvadratmeter och år, en avkastning på investerat kapital på minst 10 procent (och ibland mer om underhållet kan utföras på ett kostnadseffektivt sätt). Däremot går det inte att få motsvarande intäktskompensation för att renovera övriga delar av fastigheten där reparationsbehoven uppstår ungefär samtidigt som tak, fasader, parkeringsgarage, markytor och annat.
För att få lönsamhet i dessa förvärv måste utlänningarna satsa på omfattande renoveringar och få igenom hyreshöjningar på omkring 40 procent. Frågan är om betalningsviljan är så hög att de klarar detta utan att stå kvar med stora vakanser?
Och det är här som utlänningarna kanske ser något som vi, kanske av ideologiska skäl, missar.
En förlorare i detta spel kan bli staten och kommunerna som kommer att tvingas subventionera hyrorna till familjer som inte själva har råd att betala höga hyror i utsatta områden. Är det kanske detta som utlänningarna cyniskt räknat ut? Staten och kommunerna är ju mer eller mindre tvingade att ordna bostäder åt alla nya invandrare som kommit de senaste åren. Det är i alla fall billigare att placera dem i nyrenoverade bostäder än att bygga nytt vilket kan ge högre uppsida för hyrorna än vad vi räknar med i dag. Förlorare blir i sådana fall vi skattebetalare.