REIT: Sparformen som slagit aktier under 50 år

Uppdragsartikel

I USA har spararna sedan 1960-talet kunnat kringgå dessa problem genom så
kallade REITs, en för svenskarna relativt okänd sparform inom fastigheter som
blivit mycket populärt på andra sidan Atlanten, vilket också Dagens Industri
rapporterade om häromdagen. REITs kännetecknas av pålitliga och goda
utdelningar, historisk god kursuppgång och delägarskap i fastigheter.

Dagens Industri poängterar att den genomsnittliga årliga avkastningen för
REITs, sett till kursuppgång och utdelning, legat på 8 procent de senaste tio
åren samt 12 procent de senaste 20 åren. Motsvarande siffror för S&P 500
avkastningsindex är förvisso starkare på en tioårsperiod, med 12 procents
avkastning, men på en 20-årsperiod har aktieindexet avkastat 8 procent
årligen.

Förkortningen REIT står för Real Estate Investment Trust, och handlar enkelt
uttryckt om ägarandelar i olika fastighetsbolag, att likställas med en fond.
En REIT kan i sin tur ha en inriktning mot exempelvis bostäder, kontor och
datacenter. En fördel med att äga andelar i en REIT är att investeraren får
en liknande exponering som vid ett köp av en hyresfastighet, men själv kan
välja hur mycket som ska investeras. I tillägg till det får investeraren en
bred diversifiering via många fastigheter, samt slipper agera hyresvärd.

Nyhetssajten Marketwatch uppmärksammade nyligen en studie som visar hur REITs
sedan 1960 slagit aktiemarknader med i genomsnitt mer än 1 procentenhet per
år. Studien konstaterade att fastighetsinvesteringar slår aktier såväl under
lågkonjunktur som ekonomisk expansion, och både under tider av stigande
respektive fallande inflation, enligt Marketwatch.

Den ofta höga direktavkastningen kan förklaras av att REITs slipper betala
bolagsskatt under förutsättningen att 90 procent av vinsten betalas ut som
utdelning varje år. Istället betalas skatten av på utdelningar och vid
försäljningar. Övriga krav som ställs är bland annat att minst 75 procent av
kapitalet måste investeras i fastigheter samt att minst 75 procent av
intäkterna ska komma från fastighetshyror.

Dagens Industri menar att REITs är en lämplig sparform för svenska sparare som
äger mycket svenska aktier, eftersom amerikanska fastigheter skulle bidra
till att diversifiera portföljen, då korrelationen tillgångsslagen emellan är
begränsad. Tidningen understryker emellertid att en längre tid av fallande
räntor har inneburit en exceptionellt gynnsam period för fastighetssektorn
och att man därmed bör ha något lägre avkastningsförväntningar för de
kommande tio eller 20 åren. Dagens Industri poängterar även att den höga
utdelningsandelen kan innebära ett hinder för REITs att ta sig an stora
investeringar i nya fastigheter. Dock finns möjligheten att genomföra en
nyemission ifall intressanta investeringsmöjligheter dyker upp. De etablerade
REIT-bolagen lyckas i många fall få till en emission på några timmar, där man
ofta erbjuder investerare att teckna till en rabatt om 2-3 procent mot
senaste stängningskurs.

vilket förklarar att själva kursutvecklingen varit avsevärt lägre än
motsvarande hos renodlade fastighetsbolag som finns på börsen, något som
poängteras av Dagens Industri.

I Sverige finns inga REITs utan merparten av de som går att köpa på globala
marknader är amerikanska. De flesta amerikanska REITs går att handla på
börsen men det finns även fonder som uteslutande fokuserar på sparformen.

En av dessa är finländska United Bankers fond UB Nordamerika REIT, som
investerar i börsnoterade REITs där tyngdpunkten ligger på medelstora bolag
med hög direktavkastning (fondinnehavens aggregerade direktavkastning är för
tillfället 6,1 procent).

Fondens förvaltare Aki Kostiander

(Källa: UB AM)

UB Nordamerika REIT förvaltas sedan fondens start i december 2014 av
Helsingforsbaserade Aki Kostiander, som är United Bankers chef för reala
tillgångar och även ansvarar för flera andra fonder inom denna inriktning.

USA, som är världens största och mest likvida fastighetsmarknad, utgör 78,6
procent av fonden och övriga innehav är fördelade på Kanada (12,5) och Mexiko
(4,6). De återstående 4,3 procenten består av kassa. Avseende det
kanadensiska inslaget i portföljen framhåller United Bankers att landet
uppvisar egenskaper som liknar ett europeiskt välfärdssamhälle. I en
kommentar till Fonder Direkt skriver Nils Schalin, vd för UB Asset
Managements svenska filial, att "syftet med detta är att inkludera
ytterligare en stabil marknad med liknande lagstiftning, men som tidvis kan
avvika något i sin konjunkturcykel från grannen i söder. Samtidigt har Kanada
en annan valuta som inte alltid går i takt med USD även om
beroendeförhållandet är stort".

Samtidigt uppges Mexiko vara ett land med en stor utvecklingspotential och
växande fastighetssektor. "Vi ser Mexiko som en emerging market-komponent i
fonden som ger diversifieringsfördelar och adderar en tillväxtkomponent i
portföljen", skriver Nils Schalin.

Fonden, som inte har något jämförelseindex, har stigit 22,5 procent sedan
lanseringen i december 2014. (Källa: Infront)

UB Nordamerika REIT har fyra av fem möjliga stjärnor i betyg från Morningstar,
en fast förvaltningsavgift om 1,23 procent och en minsta insättning på 1000
kronor hos nätmäklare.

Värt att notera är att fondens basvaluta är euro, vilket innebär att
avkastningen för svenska sparare (utöver innehavens utveckling) beror både på
hur kronan går mot euron samt de lokala valutorna (amerikanska respektive
kanadensiska dollar samt mexikanska peso, och då främst amerikanska dollar på
grund av USA-bolagens stora portföljvikt).

Valutaaspekten finns alltid med vid investeringar utomlands, även om en fonds
basvaluta är svenska kronor. I det här fallet kan det möjligen vara en fördel
att ha exponeringen mot både dollarn och euron, eftersom om exempelvis
dollarn går svagt kan det vägas upp av en stark euro och vice versa.

Källa: UB AM

Ovan UB Nordamerika REITs tio största innehav per den 31 oktober 2018. Inget
innehav tillåts bli mycket större än 2 procent, och när ett enskilt
värdepapper har presterat så pass väl att positionen med råge överstiger 2
procent av portföljvärdet sker en rebalansering av portföljen. Vad det
innebär är att innehavet ifråga minskas ned till målvikten, samtidigt som
förvaltaren sätter försäljningslikviderna i arbete i andra värdepapper, där
Aki Kostiander ser attraktiva möjligheterna att öka, alternativt nyinvestera.

Tjänsten Fonder Direkt produceras av Nyhetsbyrån Direkts fondredaktion, som
är
frikopplad från Direkts övriga redaktion.
Materialet kan vara finansierat och framtaget efter överenskommelse med
extern
part, vilket i förekommande fall markeras med "Uppdragsartikel" under
rubriken.

---------------------------------------
Fondredaktionen +46 8 5191 79 05 https://twitter.com/Fonder_Direkt (https://twitter.com/Fonder_Direkt)

Fonder Direkt