Sälj fastighetsaktien - kursen ska halveras

Det gjorde även bostadsägaren John Mattson, som äger drygt 4300 hyresrätter i Stockholmsområdet. Från toppen så föll aktien hela 67% men har under de senaste månaderna återhämtat sig något och står idag ”bara” 54% lägre.

Om John Mattson

John Mattson är ett fastighetsbolag som specialiserar sig på hyresrätter i Stockholmsområdet. Av bolagets dryga 4 400 lägenheter, är den största exponeringen mot Lidingö, men bolaget äger även många hyresrätter ibland annat Sollentuna, Bromma och Nacka. Med stark exponering mot Stockholms hyresmarknad är vakansgraden givetvis låg, med en ekonomisk uthyrningsgrad om 97,1%.

Den attraktiva marknaden reflekteras dock också i fastighetsvärderingarna som i genomsnitt värderas till 2,8% direktavkastning, vilket innebär ganska lite ”bang for the buck” för aktieägarna.

Illa timad expansion

När John Mattson kom till börsen 2019 var fastighetsbranschen väldigt het. Bolaget hade då en försiktig belåningsgrad om 41,3% och en räntebindning om 3,2 år i genomsnitt. Ett bolag som såg redo ut att kunna hantera stigande räntor. Vid den tiden ägde bolaget fastigheter värda 6,1 miljarder.

Några år av mycket positiv fastighetsmarknad senare så äger idag bolaget fastigheter för hela 15,8 miljarder, en mycket snabb tillväxt. Det syns dock även på skuldsidan där belåningsgraden idag uppgår till 55,7% vilket överstiger bolagets egna finansiella mål om 50%. Räntebindningen uppgår idag till 2,8%, vilket innebär att dagens genomsnittsränta om 2,19% snart kommer öka betydande.

Det är förvisso lätt att vara efterklok men bolagets snabba expansion kom vid precis fel tidpunkt, nu handlar det om att reparera situationen för att inte förlora hela bygget. Bolagsledningen verkar ha insett faktum och har under året sålt flertalet fastigheter för att dra ned belåningsgraden, vilket är rätt väg men det finns fortsatt mycket kvar att göra.

En smärtsam verklighet är också att fastighetsvärderingarna som uppenbart ska ned betydande av den enkla anledningen att den riskfria räntan idag är en helt annan. För så lite som ett år sedan handlades den svenska 2 åringen med negativ ränta, idag är räntan 2,5%. I John Mattsons fastighetsportfölj så noterade värderingsyielden, som ligger till grund för de beräknade fastighetsvärdena, 2,7% för ett år sedan och idag 2,8%. Vi tror att yielden ska upp en betydande del till, vilket innebär att fastighetspriserna ska ned.