Tillväxtresan fortsätter - köp fastighetsbolaget

Snabbväxande Malmö med prognos att bli en halvmiljonstad på 2040-talet ser positivt på Trianon. Hyresgäster, inte minst i Rosengård, visas omsorg. Lägenheter renoveras för 300 tkr och ökar i värde med 500 tkr. Fastigheter utvecklas, säljs ibland med rejäl vinst, nya byggs och förvärv görs.

I september köptes Signatur, med bostäder i Skåne värda cirka 1,5 miljarder kronor, ut från börsen. Prislappen, kontant 0,7 miljarder kronor, motsvarade det långsiktiga substansvärdet. Här finns skalfördelar som håller nere drifts- och administrativa kostnader och ju större, givet finansiell sundhet, desto lägre räntesats. Trianon lånar nu till 2,1 procent med en räntebindning på 3,3 år.

Fastighetsbeståndet, som närmar sig 12 miljarder kronor, består till drygt 70 procent av bostäder som värderas till 23 500 kronor/kvm.

Samhällsfastigheter står för 5 procent, handelsfastigheter 18 procent, i huvudsak lokala livsmedelsbutiker, och kontor 4 procent. Det är en sammansättning med låg risk i en region med relativt ung befolkning, bostadsbrist och 80 000 personer i kö. Byggstart av 700 lägenheter är på gång.

Beståndet värderas lågt

I kvartalsrapporterna värderas beståndet lågt med en direktavkastning på 4,4 procent i somras. Driftsöverskott på bostäder ger höga 4,1 procent. För den som bygger nytt och förvärvar är det smart att värdera egna fastigheter lågt.

Men börsen gör inte det. Till kursen 214 kronor, till vilken VD nyss köpte fler, är premien 81 kronor (3 miljarder kronor) jämfört med prognosen för substansvärdet per aktie, 133 kronor, vid årsskiftet.

Läggs premien till fastighetsvärdet sjunker direktavkastning till alltför låga 3,3 procent. Tar vi hälften blir direktavkastningen rimliga 3,7 procent, och 1,5 miljarder kronor kan hänföras till byggrätter som ännu inte åsatts något värde och till beprövat entreprenörskap som, förstås, inte heller bokförs.

Skjuter högre utdelningar på framtiden

Expansiva, framgångsrika företag gör rätt som återinvesterar fria kassaflöden och alltså skjuter högre utdelningar på framtiden. Nu ligger utdelningen under en tredjedel av förvaltningsresultatet (kassaflödet) på dryga 6 kronor per aktie. Inräknat värdeökningar kan resultatet per aktie bli över 30 kronor i år. Med i utgångsläget lågt värderade fastigheter finns stort utrymme för det.

Sedan noteringen på 48 kronor 2017 har aktien pinnat på med i genomsnitt 50 procent i årstakt. Fortsätter den upp blir det mer i år. Utdelningen på 1,90 kronor är liten, men 4 procent för dem som var med från början. Tillväxtresan fortsätter. Därför är aktien långsiktigt köpvärd.

Dag Rolander

Företagsbeskrivning

Med nuvarande huvudägare sedan 2006 är Trianon ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar, förvärvar, utvecklar samt bygger både bostäder och kommersiella lokaler i Malmö med omnejd.

Börstemperatur

Ledningen 5

Tillväxtpotential 4

Direktavkastning 2

Lönsamhet 4

Trygg placering 4

Nyckeltal - 2020 - P2021 - P2022

Hyresintäkter, mnkr - 553 - 638 - 715

Tillväxt, % - 24% - 15% - 12%

Driftnetto, mnkr - 369 - 416 - 472

Förvaltn.Res/aktie, kr - 5,25 - 6,04 - 7,48

D:o ink. värdeförändr, kr - 18,47 - 33,45 - 23,50

Substansvärde/aktie, kr - 101 - 133 - 154

Utdelning, kr - 1,80 - 1,90 - 2,00

Optimisten hoppas att Trianon fortsätter att på bra villkor och kreativt delta i Malmös stadsutveckling och därmed växa vidare på alla vis.

Pessimisten befarar att högre byggkostnader och räntor kommer att pressa intjäningen då inkomsterna ligger på 85 procent av genomsnittet.