Fabege: Stabilt resultat trots ett svagare första kvartal

Högre hyresintäkter men negativ nettouthyrning

Hyresintäkterna ökade med 4,6% i det första kvartalet till 2 539 (2 251) mkr. Främst är det den årliga indexeringen som driver ökningen men också ett positivt netto från inflyttningar samt bidraget från parkeringsintäkterna. I identiska bestånd var uppgången 10% (8%). Bolagets uthyrningsgrad blev oförändrad på 90% (90%) och driftöverskottet steg till 619 (598) mkr. Fastighetskostnaderna har stigit på grund av högre kostnader för värme och administration under vintermånaderna. En engångspost på 12 mkr dämpade dessa kostnader till viss del. Nettouthyrningen uppgick till -36 (-12) mkr för perioden, drivet av att två myndigheter valde att lämna en fastighet i Stockholms innerstad. Bidraget från bostadsutvecklingen i Birger Bostad utgjorde 141 mkr (187) i intäkter och -140 mkr (-165) i kostnader, totalt 1 mkr (22). Överskottsgraden inklusive bostads-utvecklingen, sjönk något till 71% (72%). I kvartalet förlängde Svea Bank och Statens Skolverk sina avtal till 2027 respektive 2030, vilka båda är två av bolagets tio största hyresgäster.

Förvaltningsresultatet sjönk i kvartalet

Det höga ränteläget slog mot förvaltningsresultat under kvartalet som sjönk -6,3% till 329 (351) mkr. De lån som också har refinansierat, har gjorts till en högre ränta och den genomsnittliga räntenivån uppgick till 3,29% i kvartal att jämföra med 2,75% samma kvartal för ett år sedan. Även centrala administrationskostnader steg något jämfört med samma period föregående år. Övriga poster inom förvaltningsresultat är i linje med motsvarande period året innan. Resultatet för perioden slutade på -699 (-1 584) mkr drivet av orealiserade värdeförändringar på fastigheter om -1 381 (-2 110) mkr och derivat om 213 (-217) mkr. En effekt av det högre ränteläget är att avkastningskraven fortsätter att stiga. Vid kvartalets utgång uppgår de nu i snitt till 4,51% (4,11%) för det samlade fastighets-beståndet.

Analysguiden upprepar sitt motiverade värde

Fabege handlas idag till en substansrabatt om cirka 43% mot rapporterat långsiktigt substansvärde per aktie (EPRA NAV). Det är klart högre än motsvarande substansrabatt om cirka 21% för jämförelsegruppen. För 2024 estimerar vi att bolaget når ett förvaltningsresultat på 4,70 kronor per aktie. Utgår vi från att bolaget bör värderas utifrån liknande multipel som jämförelsegruppen, motsvarar det en aktiekurs på 80 kronor. När väl räntesänkningarna sker, anser vi att Fabeges substansrabatt bör närma sig jämförelse-gruppens, vilket skulle indikera ett motiverat värde på 121 kronor. Därför gör vi ingen förändring i vårt motiverade värde utan upprepar vårt tidigare motiverade värde om 90 – 110 kronor.